佳兆业集团在港股发布公告称，发行额外2023年到期的2亿美元9.75%优先票据，将与2023年到期的5亿美元9.75%优先票据合并并形成单一系列，据悉，额外票据发行规模2亿美元，年利率9.75%。公告称发行人拟将额外票据发行所得款项净额用于将于一年内到期的现有中长期离岸债务再融资。

这不是佳兆业第一次发行美元债，今年以来，佳兆业至少已发行两次美元优先票据，一则为3亿美元，年利率为10.875%;一则2亿美元，年利率为9.95%。加在一起，佳兆业至少发行了7亿美元债，合计约45亿。

在高度市场化的美元债市场，佳兆业的美元债成本依然高达10%，显示市场对其财务状况的担忧。2020年借款总额为1214亿，其中一半多为美元和港元的借款，佳兆业已成为美元债的大户，过高的外债利率不仅推高融资成本，侵蚀公司的利润，而且外债还存在着汇率风险。

拥有20余年的旧改经验的佳兆业，被称为深圳"旧改之王"。

今年3月，佳兆业发布2020年业绩报告显示，合约销售金额约1069亿元，创集团历史新高。根据克而瑞数据统计，佳兆业销售额排名已经升至全国第24位。合约销售中，有70%来自大湾区，这部分地区主要是通过城市更新供货。

2020年，佳兆业实现营业收入557.7亿元，同比增长16.1%，归母净利润为54.5亿元，同比增长18.6%。毛利润为159亿，同比增15%。

佳兆业的营收、毛利、净利三增，或与其拿地模式有关。一般而言，房地产商拿地的方式主要是招拍挂，而招拍挂的竞争比较激烈，便自然推升了地价。但是，佳兆业通过城市更新的方式，能以能以较低的地价获取土地储备，拿地成本相对较低。

2020年，佳兆业新拓城市更新项目54个，主要集中于深圳、广州、东莞等大湾区核心城市，新拓项目数量是2019年的近三倍。目前，佳兆业拥有城市更新储备项目201个，占地面积超过5000万平方米，其中绝大部分位于大湾区。

2020年全年，佳兆业合共获得47幅地块，应占计容建筑面积约为565万平方米，土地收购权益代价约人民币471亿元元。截至去年末，佳兆业集团于全国51个城市合共拥有217个房地产项目，土地储备约2875万平方米;其中大湾区土地储备约1590万平方米，占集团整体土地储备的55%。

在资产负债方面，截至2020年末，佳兆业资产总额为3098.99亿元，负债总额2311.79亿元，资产负债率为74.6%，较去年同期下降4.8个百分点。

2020年8月，住建部、央行约谈12家房企并设置"三道红线"，所谓"三道红线"指(1)剔除预收账款的资产负债率不得大于70%;(2)净负债率不得大于100%;(3)现金短债比不得小于1倍。

从财报数据上看，佳兆业近年来降负债的努力取得一定成果。目前佳兆业净负债率由144%降至98%;现金短债比由1.1倍提升至1.56倍;剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%，三项指标已达标两项。

佳兆业CFO吴建新表示，公司会积极响应、配合国家政策要求，有信心大幅提前进入"绿档"行列，预计2021年"三道红线"全部达标。佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆亦指出，佳兆业将持续改善经营能力，重点做好财务、运营和市值三大管理，打造企业管理优势。

佳兆业的实控人郭英成两兄弟是潮州普宁人，他们在深圳依靠旧改发家。佳兆业于2009年在香港上市，郭氏家族信托基金透过大昌、大丰、大正三家公司控制佳兆业，持股比例61.35%。

上市之后，佳兆业在深圳的旧改生意越做越大，难免跟长期主管房产事务的地方官员存在"灰色交易"。可谓成也旧改，败也旧改。

2014年10月，相关官员涉案，郭英成避居香港。佳兆业在深圳的4个楼盘随即被锁定，销售回款中断，债务危机爆发，海内外的债权人纷纷过来索债。

2015年1月，并购之王融创来了，融创承诺以每股1.8港元、45.5亿港元总代价，购入郭氏兄弟共计49.25%的佳兆业股权，并拟向剩余股东全面要约收购。融创在股权交割前设下前置条款：佳兆业债务重组要令融创满意。

不料，融创抽查各种财务数据，发现佳兆业一大财务黑洞：其债务并不是财报上公布的297亿人民币，而是650亿元。消息曝光，佳兆业指责是融创放出的消息，融创矢口否认，双方最终闹掰，这场收购就此结束。

2015年4月13日，佳兆业公告郭英成重掌董事局。在此前后，深圳市解除对佳兆业未售房源的锁定，佳兆业和政府的关系开始修复。与此同时，生命人寿斥资30多亿元投资佳兆业股票，还以基金、债券、不动产等方式驰援佳兆业约120多亿元，佳兆业危机得以解除。

这两年，受益于大湾区、城市更新政策，重仓大湾区的佳兆业时来运转。2019年3月，佳兆业在业绩发布会上宣布持有旧改储备项目占地面积(未计入土储)约3000万平方米，99%位于大湾区，合计货值约1.8万亿元。2019年，佳兆业实现累计合约销售权益金额约人民币881.2亿，同比增长26%，2020年则进一步突破千亿。2021年，佳兆业又将销售目标定为1300亿，每年增长不低于20%。

美元债风险

从债务来看，2015 年，佳兆业的净负债率曾高达 528.75%，2016 年大幅下降至 332.88%。2016年债务危机后，佳兆业的负债已实现五连降，净负债率从308%降到了目前的97%。不过，其净负债率依然较高，佳兆业管理层也直言今年的目标仍是降负债。

在借款方面，佳兆业2020年借款总额为1214.70亿元，较2019年的1171.96亿元增加了42.74亿元，其中1年内到期的短期负债为230.69亿元。财报显示，2020年佳兆业综合融资成本为8.7%，融资成本为18.18亿元，较2019年的2.19亿元增加了16亿元，增幅高达732%。

对此，佳兆业在财报中解释：主要是由于2020年的平均借款结余较高，导致利息开支总额增加，且资本化融资成本较去年相对减少。

由于身处香港，佳兆业大开国际化融资渠道，2020年财报提到兆业集团积极开拓境内外创新型融资渠道，不断发行美元债，让佳兆业成为美元债的大户。

2018年，佳兆业的境内、境外融资占比维持在6：4，2019年两路径融资占比调整至5:5。而2020年流动负债中的优先票据猛增，从2019年的36.63亿元增至2020年的96.73亿元，境外融资已高于境内融资。

由于美元债存在汇率波动因素，以美元计值的境外融资往往会导致汇兑亏损，财报显示，2020年佳兆业的汇兑亏损净额高达8.17亿元。

佳兆业在财报中称，截止2020年年底，佳兆业账面总值约732亿(人民币)的美元和港元的借款将面对外币风险。

到2021年，佳兆业境外融资的力度不减，今年1月以来，佳兆业先后两次两则优先票据，一则为3亿美元，年利率为10.875%;一则2亿美元，年利率为9.95%。发行美元债券的用途主要还是为了"借新债还旧债"。佳兆业不断发行高利率的美元债，主要问题是在高度市场化的美元债市场，利率居高不下，显示市场对其财务状况的担忧，另外，高利率的美元债不仅意味着佳兆业的融资成本不断上升，还面临着巨大的汇兑风险。

事实上，佳兆业近年来主要受益于深圳新一轮地产大牛市的带动，同时公司又站上旧改、城市更新的风口，让深陷债务危机兆业得以峰回路转，但是业务过于集中、债务率高企、债务成本上升等，也隐藏着风险。(贺向军)