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近年来，粤港澳大湾区的GDP总量已经跻身世界湾区前三，良好的经济发展势头、稳定上涨的消费和不断释放的政策利好以及出口导向型经济，共同推动了湾区物流设施市场发展持续向好，市场活力不断释放，空置率长期处于地位，且租金呈现稳定增长。受益于此，粤港澳大湾区物流设施投资市场近年来不断升温。

2020年，房地产投资巨头基汇资本的投资部副董事总经理林麟带领其团队主导了位于广州市的配送中心项目。该项目距广州白云国际机场直线距离仅2公里，距G45高速连接线仅1公里，项目总占地面积超过43，000平方米，计划开发成2栋3层的高标准配送中心，届时总面积将超过为57,000平方米。预计将于2023年第二季度完工。

广州作为中国第四大经济体，快递运输量最大。然而，其现代物流设施的服务相对不足，现有库存只有上海的1/3。广州机场子市场的土地供应更加稀缺，只有一个相对知名的物流开发商的项目，即始建于2007年的富力机场项目。根据政府的说法，目前广州机场地区已经没有可用的物流用地配额。林麟指出，广州拥有坚实的人口基础和经济基础，在电子商务和冷藏需求增加的推动下，尤其是在后疫情时代，该子市场的租赁需求和租金增长势头强劲。发达的交通线路也使该子市场对城市配送和区域配送的租户具有很大的吸引力。比如医药巨头，华药、华润医药和广州医药，第三方物流，顺丰物流、DHL和J&T，电子商务公司如京东和阿里巴巴天猫，以及快消品品牌雀巢等。

研究指出，各地区的经济发展水平与物流发展水平呈现高度一致性，经济发展水平越高，其物流发展水平也越高。大体量和高强度GDP会带来频繁及快速增长的物流需求。而从国内主要城市群对比来看，广州所在的粤港澳大湾区在经济发展强度上具有明显优势。

同时，湾区的物流市场发展又以广深两个一线城市为核心向外辐射。广州市作为国家一线城市以及珠三角的核心城市，依托产业发展先行以及人口规模的不断扩大衍生出了巨大的物流需求。

林麟团队通过市场研究发现，因不同城市的主导产业及发展状况、地理位置和港口、机场等交通设施资源不同，其物流需求类型也不尽相同。但城市间产业协同度高，以及核心城市的物流需求的外溢使各城市的物流需求又有一定的共性。放眼整个大湾区，广州物流需求丰富度高，且各类物流需求量均较高。作为省会城市以及链接西岸多个城市的物流枢纽，广州的物流需求来自电商(包括跨境电商)和第三方物流，此外有部分来自包含服装和医药项目的制造业。电子设备、汽车零部件等各类工业品物流需求旺盛，而产业链协同和进出口便利又进一步刺激了以制造业为依托的供应链物流、跨境电商等行业的快速发展。希音过去两年在广州、佛山等地逾百万平方米的扩租正是湾区供应链优势驱动物流仓储需求的典型案例。

从投资机会方面来看，林麟指出广州作为一线城市，可投项目机会较多，其中物流大宗交易市场表现最为活跃，疫情后两年年均交易额在人民币30亿元以上，其中最主要的交易案例为黑石收购富力空港物流园。广州近年来高标仓市场空置率低位运行，租金稳定增长。2021年全市租金同比增长了3.9%，整体市场空置率下跌至4.0%的地位。广州拥有湾区排名第一的常住人口总量，以及作为国际贸易中心促进物流需求强劲增长。

同时，政策面利好也将进一步推动物流市场不断向好，如2021年发布的《广州市交通物流融合发展第十四个五年规划》和《广州市精准支持现代物流高质量发展的若干措施》。广州未来将建成具有全球影响力的国际物流中心和亚太地区供应链组织中心，并设立物流发展专项基金，鼓励积极引进国际国内大型现代物流和供应链龙头企业，对新引进企业给予500万元至5000万元不等的资金奖励。

着眼未来，林麟认为，在政策利好和需求持续增长推动下，预计广州市平均租金将依然保持稳定的增长。与此同时，随着直播电商和社区团购的蓬勃发展，网络零售额料将持续增长。疫情影响下电商消费习惯的养成，叠加进出口需求的不断复苏，粤港澳大湾区物流市场将在中长周期内保持良好发展势头，从而带来更多的投资机遇。（文/李晟）